Da leitura da Lei de Alienação Fiduciária 9.514/97, verifica-se que o Legislador regula que os contratantes inadimplentes devem, primeiramente, ser constituídos em mora por cartório, o que efetivamente se realiza pelos credores fiduciários, antes de toda e qualquer hasta.
A referida lei destaca em seu artigo 26 que não há qualquer necessidade para que haja a intimação pessoal do devedor quando da realização do leilão, note-se:
“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.”.
“§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.”.
(…)
“7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.”.
Dessa forma, em tese, até o momento tem o credor fiduciário, em seu favor a consolidação da propriedade do imóvel no caso de não purgação da mora, não havendo qualquer determinação para que haja a intimação pessoal do devedor fiduciante da data e local da realização do leilão extrajudicial.
Com efeito, os contratos de compra e venda de imóvel regidos pela Lei n.º 9.514/97, que dispõe sobre o sistema de financiamento imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, estão sendo baseados pelo Decreto-lei nº 70/66, que tratam dos contratos de empréstimo com garantia hipotecária.
Em que pese a higidez do procedimento até a consolidação não se pode admitir a ausência da intimação pessoal do devedor, na medida em que é esta a última garantia e última chance, antes da expropriação, que pode a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, quitar a dívida (art. 34 do Decreto-lei n.° 70/66), veja-se:
“Art 34. É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acôrdo com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos:”
Dito isto, em havendo tão somente a intimação para purgar a mora, por meio do Ofício de Registro de Imóveis, sem pagamento, pode a alienante fiduciária apenas consolidar o bem em seu favor, porém ao levá-lo ao leilão deverá proceder na intimação pessoal do devedor da data e local da hasta. A respeito da matéria, segue o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE. PRECEDENTE ESPECÍFICO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
“No âmbito do Decreto-Lei nº 70/66, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/97.” (REsp 1447687/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/08/2014, DJe 08/09/2014).
AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.
(AgRg no REsp 1367704/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/08/2015, DJe 13/08/2015).
Por fim, importante mencionar que inclusive há julgados no sentido de que o ato da intimação pessoal deve-se iniciar antes da data do leilão, de modo que desde o início do procedimento de consolidação do imóvel o inadimplente tenha ciência de forma pessoal e inequívoca que está em mora e que poderá ter seu bem expropriado. Assim, se a intimação para a data dos leilões, que é ato posterior, deve ser pessoal, exige-se a intimação pessoal no início do procedimento, quando há a oportunidade de purgação da mora e a consequente possibilidade de manutenção do contrato. (REsp 1.531.144-PB, Rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 15/3/2016, DJe 28/3/2016).
Desta forma a Turnes Advogados em Porto Alegre tem como lhe auxiliar na busca pela anulação do leilão quando não houver a intimação pessoal da data e local do leilão extrajudicial de imóvel.
